La Corte di Cassazione – Terza Sezione Civile – ha accolto il ricorso proposto nell’ambito di una controversia relativa al rilascio di un immobile locato da un promissario acquirente successivamente decaduto dal proprio titolo.

La vicenda riguardava un appartamento acquistato da una terza acquirente, il quale risultava già concesso in locazione da parte del promissario acquirente che era stato immesso nel possesso dell’immobile in forza di un contratto preliminare di vendita.

Successivamente:

• il contratto preliminare veniva risolto;
• l’acquirente definitiva chiedeva il rilascio dell’immobile;
• veniva instaurato giudizio per contestare l’opponibilità del contratto di locazione stipulato dal promissario acquirente.

La Corte d’Appello di Catania aveva ritenuto:

• non opponibile la locazione al terzo acquirente;
• irrilevante il contratto stipulato dal possessore;
• configurabile il diritto al risarcimento del danno per il mancato godimento dell’immobile.

La Suprema Corte ha invece accolto il ricorso chiarendo importanti principi in materia di locazione e disponibilità del bene.

Secondo la Cassazione:

• per assumere la qualità di locatore non è necessario essere proprietario dell’immobile;
• è sufficiente avere la concreta disponibilità materiale del bene in forza di un titolo non contrario a norme imperative;
• il rapporto locativo ha natura personale e può essere validamente instaurato anche dal promissario acquirente immesso nel possesso.

La Corte ha inoltre precisato che:

• la successiva risoluzione del contratto preliminare non travolge automaticamente le locazioni già concluse;
• trova applicazione l’art. 1606 c.c.;
• le locazioni aventi data certa restano efficaci nei confronti del terzo acquirente entro i limiti previsti dalla legge.

Richiamando precedenti consolidati, la Cassazione ha ribadito che:

• il promissario acquirente cui sia stato trasferito il possesso dell’immobile può validamente concederlo in locazione;
• la sopravvenuta estinzione del suo diritto con effetto retroattivo non elimina automaticamente gli effetti del contratto locativo già perfezionato;
• la tutela dell’affidamento del conduttore trova fondamento nella disciplina dettata dall’art. 1606 c.c.

La Suprema Corte ha quindi:

• accolto il secondo motivo di ricorso;
• rigettato il primo;
• dichiarato assorbiti gli ulteriori motivi;
• cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello di Catania in diversa composizione.

La decisione assume particolare rilievo perché:

• chiarisce che la qualità di locatore non presuppone necessariamente la titolarità di un diritto reale sul bene;
• conferma la validità della locazione stipulata dal promissario acquirente immesso nel possesso;
• ribadisce la tutela del conduttore anche in caso di successiva risoluzione del preliminare di vendita. scarica la sentenza